El mercado inmobiliario en España ha sido objeto de un crecimiento constante en los últimos años.

La adquisición de viviendas es un tema relevante para muchos españoles, y las expectativas en este ámbito son variadas y cambiantes.

En este artículo, exploraremos en profundidad las tendencias, los factores y las perspectivas relacionadas con la compra de vivienda en el país.

1.- Plazos de Compra y Segmentación Demográfica

a) Plazos de Compra:

– Corto Plazo (1-2 años):

Un 6% de los españoles tiene planes concretos de adquirir una vivienda en los próximos dos años.

Estos compradores están activamente buscando opciones en el mercado.

– Mediano Plazo (2-5 años):

El 14% de la población considera un horizonte de compra que abarca desde los dos hasta los cinco años.

Estos compradores están evaluando sus opciones y ahorrando para la entrada.

b) Segmentación Generacional:

– Jóvenes (18-34 años):

Los jóvenes adultos, especialmente aquellos entre 25 y 34 años, lideran la intención de compra.

Un 37% de ellos planea adquirir una vivienda en el corto o mediano plazo.

– Generación Intermedia (35-54 años):

Esta franja de edad muestra un interés constante en la compra de vivienda.

La estabilidad laboral y la formación de familias son factores clave.

– Personas Mayores (55-75 años):

Aunque la intención de compra es menor en este grupo (9%), algunos buscan cambiar de vivienda o invertir en propiedades para el retiro.

2.- Motivos y Obstáculos

a) Motivos para Postergar la Compra:

– Falta de Ahorro:

La falta de recursos económicos sigue siendo el principal obstáculo para muchos españoles.

El acceso a créditos hipotecarios y la capacidad de ahorro son determinantes.

– Situación Económica y Laboral:

La incertidumbre económica y las fluctuaciones en el empleo afectan la decisión de compra.

3.- Perspectivas Futuras

a) Innovación y Sostenibilidad:

Los promotores y constructores deben adaptarse a las expectativas cambiantes de los compradores.

Proyectos sostenibles, tecnología aplicada a la vivienda y espacios flexibles son tendencias emergentes.

La demanda sigue siendo alta, y la inversión en propiedades se considera una forma sólida de asegurar el futuro.

En conclusión, la compra de vivienda en España es un tema multifacético que involucra a personas de diferentes edades y circunstancias.

Las expectativas varían, pero la búsqueda de un hogar propio sigue siendo un objetivo común.

El mercado inmobiliario evoluciona para satisfacer estas necesidades y ofrecer soluciones atractivas a los compradores potenciales.

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Una tendencia que desde 2020 va asentándose cada vez más, ya que el perfil de mujer que busca vivienda ha pasado de significar el 46% en 2020 al 51% en 2022. Las diferencias más destacables entre el perfil de esta compradora de 2021 y el de 2022, son el aumento del nivel socioeconómico alto en 6 puntos porcentuales y del nivel socioeconómico bajo en 11 puntos porcentuales con respecto al año anterior. Sin embargo, la edad media de 42 años permanece invariable.

“En relación con la compra ambos perfiles están muy igualados, aunque es la primera vez que hay más mujeres compradoras que hombres en el mercado. En la venta, sin embargo, son los hombres quienes más participan, lo que indica que hay más propietarios hombres que mujeres. Pero, sin duda, donde existe una mayor brecha es en el arrendamiento en el perfil de los que demandan vivienda, que está compuesto por mujeres mayoritariamente. Este desequilibrio indica que las mujeres, con niveles socioeconómicos más bajos demandan alquiler, al no poder acceder a la compra”, comenta María Matos, directora de Estudios y Portavoz de Fotocasa.

Como se aprecia en el gráfico, la realidad de 2022 refleja que la mayoría de los demandantes de vivienda viven en pareja y con sus hijos, (36%) aunque hay un porcentaje también distinguible de demandantes que ya conviven con su pareja (30%).

En porcentajes minoritarios se sitúa esa persona que todavía vive con sus padres (12%). De la misma forma, también se consolida una tendencia que apareció en 2021, la de los compradores —o aspirantes a serlo— que viven solos: en 2020 eran solamente el 7 %, una cifra que casi se duplicó en 2021 (13 %) y que se mantiene igual en 2022 (13 %).

Perfil del vendedor de vivienda en 2022

Si se observa el perfil sociodemográfico de los vendedores, el primer dato que llama la atención es que el 61% son hombres, frente al 39% de mujeres. En este caso, el porcentaje de mujeres propietarias que venden una vivienda dista mucho del porcentaje de las compradoras (51%). Pero un aspecto positivo es que en tan solo un año, las mujeres que han vendido o pretendido vender una vivienda han pasado de ser el 36% en 2021 al 39% en 2022.

Por lo que se refiere a la edad, los vendedores tienen, de media, 50 años. Un dato que se ha reducido en dos años desde 2021. Otra de las diferencias entre perfiles de comprador y vendedor es que el comprador presenta un nivel socioeconómico mayor (52%) al del vendedor (44%), contrariamente a la creencia popular.

Todas estas características apenas suponen cambios con respecto al perfil de los años anteriores: la pandemia no ha supuesto cambios sustanciales sobre cómo es el colectivo de quienes venden o intentan vender una vivienda de su propiedad.

Muchas más mujeres demandantes de alquiler que hombres

En este mercado del arrendamiento, el perfil mayoritario es el de la mujer en el 60% de los casos, con una diferencia de 20 puntos porcentuales frente al perfil del hombre demandante. Por lo que se observa una desigualdad mucho más acentuada que en el mercado de la compra.

Sin embargo, la diferencia de edad entre demandantes de compra (42 años) y de alquiler, es tan solo de 3 años, al producirse un incremento de un año en la edad del futuro inquilino o inquilina, de los 38 años en 2021 a los 39 años en 2022.

En la comparativa sobre el nivel socioeconómico entre inquilinos y compradores, se aprecia un mayor porcentaje de demandantes de vivienda en alquiler con un poder adquisitivo bajo o con recursos reducidos (25%), frente al 19% de compradores que representan este perfil socioeconómico. También, los inquilinos representan un porcentaje mejor de nivel económico alto (47%), que los compradores (52%) de vivienda.

Perfil del demandante de alquiler en 2022

Uno de los cambios más relevantes entre los demandantes de alquiler, es que aumentan quienes viven con sus padres en 2 puntos porcentuales en tan solo un año (del 15% en 2021 al 17% en 2022). Una muestra de las dificultades para emanciparse que sufren cada vez más ciudadanos jóvenes. Además, también se aprecia un incremento en el perfil socioeconómico alto (+2pp) y bajo (+9pp) de los demandantes, y cómo desciende el perfil medio (-10pp) en comparación con el año anterior.

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La periferia de las ciudades sigue en auge, pero también se apuesta por otras zonas en busca de una mayor calidad de vida

El mercado inmobiliario sigue en movimiento. Muestra de ello es que uno de los portales inmobiliarios más importantes de nuestro país ha dado a conocer cuáles son las zonas más buscadas para comprar vivienda. Hemos recogido sus conclusiones.

La demanda de vivienda refleja qué pretenden los españoles a la hora de comprar o de alquilar ya sean propietarios o no: la búsqueda de una casa en el pueblo de los abuelos; de un lugar aislado lejos de la ciudad para desconectar y pasar las vacaciones; de ese apartamento idílico frente al mar; o la vivienda definitiva en el extrarradio de las urbes por sus precios más asequibles, con mayor luminosidad y amplitud.

Se realizaron unas 4.600 encuestas a posibles clientes que buscaban una vivienda en 2021 con la finalidad de arrendarla o adquirirla. Tras analizar los datos, el estudio destaca que el 30% de ellos centraba sus búsquedas en una capital de provincia, el 24% en un gran centro urbano y, en cambio, el 22% en una zona rural. De este modo, según la compañía inmobiliaria, las ciudades, ya sean grandes, medianas y pequeñas, siguen teniendo protagonismo en cuanto a la demanda en comparación con los demás segmentos del sector.

De esas 4.600 encuestas se extrae otra conclusión que es dónde residen o residían esos clientes antes de iniciar su búsqueda o comprar: el 30% en una capital de provincia, el 25% en un gran centro urbano, el 18% en una zona rural, el 16% cerca de la costa y otro 16% en el extrarradio de una gran urbe.

El estudio además ha enfrentado los datos de las ubicaciones previas de las residencias de los encuestados con los de las zonas de búsqueda de vivienda. Tal como afirma el análisis se ha incrementado en 4 puntos porcentuales el interés por los inmuebles de las zonas rurales, en otros 4 puntos porcentuales el interés por las viviendas situadas cerca de la costa y en 3 puntos porcentuales por aquellas situadas en el extrarradio de una gran ciudad.

Una vivienda que mejore la calidad de vida

También es significativo que las preferencias y las necesidades en cuanto al hogar de los ciudadanos ha cambiado con respecto a épocas anteriores. La demanda actual se centra en “mejorar las condiciones de vida a través de la compra de vivienda”. A su vez, los clientes están interesados en segundas residencias y en un tipo de casa donde prima la luz natural, los amplios espacios y la posibilidad de salir al exterior a través de una terraza, un porche o un jardín. Todos estos requisitos “se han vuelto lo más cotizado del mercado”.

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¿El centro o las afueras? La ubicación es uno de los factores más relevantes. No se limita solo a la zona, sino a todo lo que gira en torno a ella: comunicaciones por carretera y transporte público, existencia de servicios –como supermercados, colegios, centros de salud- cerca y otros detalles harán que la casa sea más cómoda y, en última instancia, suponga una mejor inversión. No es necesario mudarse al centro de la ciudad; de hecho, los barrios de moda están cada vez más alejados del kilómetro cero.

El mercado inmobiliario actual es diverso, pero sea cual sea el presupuesto, hay que valorarlo con calma. Además de ser acorde a la oferta –si descubres un chollo demasiado bueno, sospecha-, es importante tener en cuenta la zona en la que se encuentra, las calidades, la necesidad de reforma y a qué nivel, las prestaciones comunes de la comunidad… en definitiva, todos los factores que giran, tanto directa como indirectamente, alrededor de la compra.

Todo el mundo sueña con su casa perfecta, pero a la hora de ajustarse a la realidad, la cosa cambia. Eso no significa que no puedas tenerla, por supuesto, pero de una forma coherente. Los expertos recomiendan, entre otras cosas, que el pago mensual de la hipoteca no suponga más del 40% del sueldo, siempre con una proyección de ganancias personales a corto y medio plazo. De hecho, muchos bancos exigen un umbral más ajustado, incluso por debajo del 30%.

En viviendas nuevas o reformadas, un gran punto de valor es la instalación de un sistema que minimice la demanda de energía, con posibilidades eficientes de producción como fuentes renovables. Eso garantiza, además de una inversión de futuro, una manera efectiva para reducir la factura energética cada mes. Elegir una vivienda con etiqueta A en la categorización de eficiencia energética supone un ahorro estimado del 89% respecto a una calificación F, algo positivo tanto para el bolsillo como para el medio ambiente.

Elegir una hipoteca es tan importante como seleccionar la casa en cuestión, por lo que el análisis de las posibilidades también debe ser exhaustivo. Además, según nuestros intereses, es importante decantarse por la opción a tipo fijo o variable (siendo la cuota mensual a pagar de la primera la misma durante toda la vida del préstamo y de la segunda ajustable según las condiciones del mercado), el periodo, el pago mensual o el desembolso inicial.

En este sentido no hay respuesta única, pero sí una serie de factores que inclinarán la balanza hacia un lado u otro. Si se elige vivir en el centro de la ciudad, probablemente la opción sea la segunda mano, reforma incluida; de optar por vivienda nueva, situadas en gran medida en la periferia, hay que valorar las comunicaciones y los servicios que ofrece, entre otras cosas. También pesa el gasto derivado de la compra: si se trata de un edificio antiguo, puede que sea necesario hacer algún cambio costoso –tuberías, aclimatación…-; si se trata de una obra nueva, los gastos pueden proceder de factores como la comunidad en caso de elegir un hogar con piscina, jardín u otras zonas comunes.

Una vez elegido el inmueble, es de vital importancia revisar, de la mano de un experto, todos los factores que influyen a largo plazo. Si se trata de un piso de segunda mano, habrá que volcar los esfuerzos en comprobar los sistemas de aislamiento, conductos o iluminación; en la obra nueva, es importante conocer al detalle los posibles gastos derivados, la zona en la que se sitúa y los servicios a los que se pueda acceder a pie. Si existe algún elemento defectuoso lo mejor es avisar al anterior propietario, ya sea particular o una promotora, para que se encargue de los arreglos pertinentes.

IVA, AJD, IBI… los impuestos sujetos a la compraventa son numerosos y, aunque unos son más conocidos que otros, nunca está de más informarse y hacer un repaso general para evitar malentendidos o sorpresas de última hora.

Los ahorros necesarios para hacerse con una vivienda han de ser de, al menos, el 20% del precio del inmueble, parte que no cubre el préstamo hipotecario. Sin embargo, es necesario pensar también en un segundo colchón, que abarque desde gastos de gestión –notario, escritura…- hasta gastos extraordinarios que puedan surgir tras la compra de la vivienda.

Encontrar un chollo es más bien difícil; cuando se trata de comprar, es necesario ser coherente. La idea es no precipitarse, pero coger la oportunidad si esta se presenta. El punto medio pasa por comprobar la propiedad con detenimiento antes de adquirirla, pero no dudar si todo va bien, además de tener clara la zona y las características de la propiedad que se busca.

Además de seguir el decálogo de indicaciones que se encuentra sobre estas líneas, es importante recordar que rodearse de buenos profesionales y gestores puede hacer de la compra un proceso más seguro e ilusionante, pues, más allá del estrés que genera enfrentarse a una inversión de estas características, no hay que olvidar que la construcción de un nuevo hogar es uno de los momentos vitales más importantes de toda familia.

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No solo de compradores nacionales vive el mercado inmobiliario español. Tradicionalmente, los extranjeros han representado más de una de cada 10 viviendas que cambian de manos. Y los últimos datos de operaciones confirman que este importante segmento está de vuelta: en el cuarto trimestre del año pasado, un 12,61% de los compradores de vivienda en España eran extranjeros. El dato significa igualar prácticamente el nivel precovid (12,70%, en el cuarto trimestre de 2019), cerrando la brecha que abrió la pandemia, según las cifras difundidas este lunes en la última Estadística Registral Inmobiliaria.

Como recuerdan los propios autores de ese estudio, el porcentaje del último trimestre tiene una doble lectura positiva. Por un lado, consolida la recuperación de los compradores extranjeros en el mercado español, “acumulando tres trimestres consecutivos de mejoras, después de un periodo de cierto retroceso”. En los momentos más bajos, su participación en el total de operaciones llegó a caer por debajo del 10%. Y, además, la normalización de porcentajes hasta niveles similares a los que había antes de la pandemia se ha hecho “en un contexto de alta actividad en número de compraventas”.

De hecho, la propia estadística del Colegio de Registradores de España apunta a un extraordinario 2021 en el volumen de compraventas, algo que previsiblemente confirmará este martes el Instituto Nacional de Estadística, cuando presente los datos oficiales. El crecimiento de la actividad inmobiliaria, según la mayoría de expertos, se explica por diversos factores como la recuperación de la demanda que, en los meses más duros de la demanda, quedó embalsada. Y en un contexto, además, en que creció el ahorro de los hogares y los tipos de interés se han mantenido en niveles históricamente bajos, lo que incentiva la inversión inmobiliaria (que ofrece más rentabilidad que otras opciones consideradas conservadoras como la renta fija) y abarata la financiación.

Pese a ello, las incertidumbres de la pandemia habían pesado más para los compradores internacionales que buscan casa en España. Hasta ahora. Los datos de los registradores de la propiedad muestran que la recuperación de la demanda fue más intensa precisamente en los mercados donde más peso tienen los compradores extranjeros. El porcentaje de estos creció, en términos trimestrales, hasta 4,6 puntos en Baleares (para un 39% en total) y en la Comunidad Valenciana (24,3%). En Canarias lo hizo en 2,2 puntos porcentuales, hasta un 25,9%.

Los británicos, los que más compran

La situación de esas tres comunidades, no obstante, es muy diferente entre sí. Baleares avanza como un tiro — no solo en compraventas a extranjeros, también en las protagonizadas por españoles y en los precios de las casas— lo que hace que, incluso si se analiza 2021 en conjunto, esté ya por encima de 2019. Esto se explica por una recuperación más temprana de los compradores extranjeros. La Comunidad Valenciana, en el extremo opuesto, tiene una evolución más similar a la del conjunto de España: recupera mucho en el cuarto trimestre, pero si se analiza el conjunto de 2021, aún queda lejos de 2019. Y Canarias representa una situación intermedia, al mejorar respecto a 2020, pero sin alcanzar los niveles de dos años antes.

Desde el punto de vista de la nacionalidad de los compradores extranjeros, en lo que se engloban tanto personas residentes en España como no residentes, el cuarto trimestre de 2021 supuso la recuperación de los británicos como segmento más importante de este mercado. Las 2.219 casas que compraron entre octubre y diciembre de 2021 representan un 12,4% del total de casas que fueron adquiridas por extranjeros. Los alemanes, que les habían superado en el trimestre anterior, volvieron a la segunda posición (1.953 compraventas, el 10,9% del total). No hubo sorpresa en el tercer puesto, ocupado por los franceses con 1.336 compraventas (el 7,5%).

Tampoco cambia la distribución tradicional de los mercados autonómicos de destino de esos compradores. Los alemanes sigue prefiriendo las islas, los británicos compran sobre todo en la Comunidad Valenciana (particularmente en Alicante, que volvió a ser la provincia con mayor protagonismo de los extranjeros en su mercado inmobiliario, con un 39,3% de las operaciones) y en Andalucía. Los franceses buscan casa sobre todo en Cataluña y la Comunidad Valenciana.

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