La demanda de vivienda siempre está en movimiento, un incesante ir y venir de personas que ya tienen o no una casa, en propiedad o en alquiler, pero que están buscando algo más grande, una inversión, una casa en el pueblo vaciado de sus padres. Es, por tanto, un retrato de cómo vivimos (en grandes ciudades y capitales de provincia) y hacia dónde tendemos a trasladarnos cuando las circunstancias lo aconsejan (ubicaciones costeras, zonas rurales y el extrarradio de las grandes urbes).

Los últimos datos de Fotocasa Research a partir de casi 4.600 encuestas a demandantes de vivienda en el último año (ya sea de alquiler o de compra; de materializarse la operación o no) proporcionan ese retrato sobre la ubicación de sus pretensiones inmobiliarias. Por un lado, un 30% de ellos ha buscado casa en una capital de provincia, un 24% en los grandes centros urbanos y un 22% en una zona rural. Por tanto, el punto de partida es que el protagonismo de las ciudades (grandes, medianas y pequeñas) en la demanda de vivienda sigue bien alto y supera al resto de segmentos.

La calidad de vida y la tranquilidad son las principales razones para comprar vivienda

Ahora bien, lo significativo, en este caso, es comparar estos porcentajes con los que proporciona la ubicación de la residencia anterior a la acción de demanda de vivienda: el 30% residía -o reside, si no ha completado todavía la acción de búsqueda- en una capital de provincia, el 25% en un gran centro urbano, el 18% en una zona rural, un 16% cerca de la costa e idéntico porcentaje en el extrarradio de una gran urbe.

Al combinar la ubicación de la residencia previa con la zona en la que ha buscado vivienda es donde encontramos que hay más interés del esperable por inmuebles en zonas rurales (4 puntos porcentuales de diferencia), cerca de la costa (4 p.p. más) y el extrarradio de una gran urbe (aumenta 3 p.p.).

“Las preferencias y necesidades habitacionales de los ciudadanos se han modificado, generando una gran demanda por mejorar su condición de vida a través de la compra de vivienda. Conjuntamente, se requieren segundas residencias, nuevas tipologías, y características en el hogar como la luz natural y los espacios amplios con salida al exterior. Estos requisitos se han vuelto lo más cotizado del mercado. Por ello, no es de extrañar, que las nuevas exigencias de zonas ajardinadas y de más contacto con la naturaleza estén relacionadas con la búsqueda de tranquilidad y bienestar. La mejora de calidad de vida es un reclamo de la mayoría de la sociedad y estos aspectos son más fáciles de encontrar en la periferia que en el centro de una gran urbe. Por lo tanto, la demanda continúa dirigiéndose hacia la playa y zonas de costa, propiciando un éxodo rural donde encontrar una segunda vivienda o instalar su residencia habitual”, comenta María Matos, directora de Estudios y Portavoz de Fotocasa.

Pero no toda la demanda de vivienda es igual: si separamos a las personas que, en los últimos doce meses, han comprado o buscado casa en propiedad de quienes han alquilado (o lo han intentado) como inquilinos tenemos dos perfiles muy diferentes.

Entre los inquilinos tienen mucho más protagonismo —hasta diez puntos porcentuales de diferencia— las capitales de provincia (35 %) y los grandes centros urbanos (28 %). Por el contrario, quienes compran (o pretenden hacerlo) buscan en mayor medida en zonas rurales (24 %), cerca de la costa (22 %) y el extrarradio de las grandes urbes (20 %).

En los centros urbanos y en las capitales de provincia hay unas bases administrativas, educativas, empresariales, etc. que siempre actúan como polos de atracción de potenciales inquilinos. Casi dos de cada tres demandantes de alquiler buscan en estas ciudades, cuyos precios de arrendamiento son significativamente más altos.

Fuera de estas zonas, el alquiler pierde protagonismo y la demanda de vivienda en propiedad la gana: su mayor peso se nutre de muchas variables personales que se entrecruzan y muchas veces conducen a una mudanza de las ciudades hacia otros lugares.

¿Por qué buscamos zonas periféricas?

Quienes migran desde zonas urbanas a periféricas lo hacen, principalmente, por motivos vinculados con la calidad de vida. Esta tendencia es especialmente notable entre los compradores —entendiendo como tales a los que han comprado o pretendido hacerlo en los últimos 12 meses—: el 51 % lo argumenta con la búsqueda de zonas más tranquilas y otro 38 % lo hizo aspirando a una mayor calidad de vida.

Los jóvenes a las ciudades; los mayores a la periferia

Si estudiamos la demanda en función de la edad, apreciamos cambios significativos: los compradores menores de 45 años concentran sus compras en el extrarradio de las grandes ciudades, capitales de provincia y grandes centros urbanos. Frente a esto, los mayores de 45 años priorizan las zonas rurales y la localización cercana a la costa.

Entre los compradores más jóvenes sigue habiendo un gran anclaje por las ciudades, mientras que, entre las personas mayores, la periferia gana terreno. Una interpretación plausible de estos datos conduce a los ciclos de vida de uno y otro colectivo: el trabajo y la primera residencia son las prioridades desde la juventud hasta la madurez, cuando entran en juego otras variables: segunda residencia, horizonte de jubilación, naturaleza y entornos tranquilos.

Los inquilinos destacan por buscar o alquilar en grandes ciudades y capitales de provincia. Entre los menores de 45 años, esta situación se intensifica aún más: así el 41 % de las personas entre 18 y 24 años buscan en capitales de provincia. Casi misma cifra entre las personas entre 25 y 34 años (41,1%) y baja ligeramente entre las personas entre 35 y 44 años (36,8 %).

En el caso de los grandes centros urbanos: el 28,4 % de las personas entre 18 y 24 años buscan alquilar o han alquilado en estos lugares; cifra que aumenta hasta el 32,3 % entre aquellos con 25 y 34 años, y que luego disminuye al 26,2 % entre las personas con edades entre 35 y 44 años. La demanda de alquiler (sea efectiva o no) en zonas de costa o entornos rurales solo aumenta entre las personas de más de 45 años.

Geografía de la demanda de vivienda: Cataluña, Madrid, Andalucía y Valencia, donde más se busca en la periferia

La ubicación de la demanda de vivienda, como hemos dicho, responde mucho a fases vitales, pero también a particularidades territoriales: es perfectamente lógico que la búsqueda de vivienda en la costa supere el 20 % en Cataluña y se sitúe entre el 5% y el 10 % en Madrid.

El alquiler se inclina por capitales de provincia y las grandes urbes, mientras quién compra busca en las zonas más periféricas de las ciudades

Cataluña y Madrid, sí que comparten un mayor protagonismo (con respecto a la media nacional) de demanda en el extrarradio de una gran urbe; algo muy razonable puesto que son las comunidades autónomas que albergan las dos mayores urbes.

En Andalucía y la Comunidad Valenciana también tienen un peso significativo las localizaciones costeras y las capitales de provincia, mientras que los grandes centros urbanos y su extrarradio no captan tanto interés por parte de quienes demandan vivienda.

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“El coronavirus lo cambió todo, incluidas las preferencias de vivienda de las personas. Estas buscaron establecer su hogar en zonas rurales, por el teletrabajo y para evitar masificaciones. Pero ahora, con la vuelta a las oficinas, la gran ciudad vuelve a tomar fuerza hasta el punto de que podemos afirmar que la ‘España Vacía’ vuelve a vaciarse”, detalla Ferran Font, director de Estudios y portavoz de pisos.com.

En 2022, la demanda de vivienda está volviendo a las zonas periféricas de las principales ciudades, como Madrid o Barcelona

En los primeros meses de la pandemia, allá por 2020, afloró con fuerza esta tendencia. Los compradores buscaban otro tipo de entorno y de vivienda y, gracias a un cierto nivel de ahorro forzoso, decidieron optar por un cambio. “Todo esto”, continúa el experto, “se fue reduciendo con el paso de los meses y la consiguiente vuelta a la normalidad, llegando el punto de que la localización vuelve a ser uno de los principales factores que tienen en cuenta familias y particulares a la hora de adquirir una vivienda”.

A día de hoy, todavía sigue habiendo un cierto interés en comprar casas lejos de los principales núcleos urbanos, pero más con pensamiento de una segunda residencia o una oportunidad de inversión, pese al ligero repunte en el nivel de precios motivado por la acumulación de la oferta.

El fenómeno del ‘éxodo urbano’, impulsado por el coronavirus y los primeros confinamientos, está quedando en un segundo plano

“Para 2022 hay una tendencia clara de buscar vivienda en grandes ciudades, que se impondrá por completo a las casas de tipo unifamiliar en otros entornos, que poco a poco van perdiendo fuelle respecto al año anterior. Las ciudades, históricamente, han sido los pilares fundamentales para el sector inmobiliario, en especial en el aspecto de la vivienda por las ofertas laborales y de ocio. Ahora, en 2022, volverán a serlo más que nunca”, afirma Font.

Ante una población cada vez más envejecida, los ayuntamientos de las zonas rurales y de interior aspiran a repoblar los municipios para reactivar la economía. Una tarea que, a priori, luce complicada.

Provincias como Zamora, Teruel o Cáceres, todas parte de la ‘España Vacía’, registraron en la segunda mitad del 2021 variaciones de precios interanuales mucho menores que las medias de sus comunidades autónomas: “A todas aquellas personas interesadas en vivienda rural se les recomienda analizar bien el nivel de precios y la evolución de los mismos, de modo que puedan aprovechar al máximo las ofertas de cada mercado”.

La llamada ‘España Vacía’ se está volviendo a vaciar en detrimento de las grandes urbes

Una de las claves para estimular esta tendencia y evitar un nuevo éxodo rural es el Plan Estatal de Acceso a la Vivienda 2022-2025. Aprobado el pasado mes de enero por el Consejo de Ministros, esta ayuda se traducirá en subvenciones de hasta 10.800 euros para menores de 35 años que estén interesados en adquirir viviendas en localidades con menos de 10.000 habitantes.

La subvención estará limitada al 20% del precio total de la operación -que no podrá exceder los 120.000 euros- y a aquellas personas que cuenten con una renta anual igual o inferior a tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (Iprem), es decir, 24.318 euros anuales.

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