Se ofrecerán reestructuraciones y quitas a familias vulnerables

El Gobierno y la banca tienen sobre la mesa diferentes rutas de alivio financiero para los ciudadanos que encaren apuros en el pago de su hipoteca a raíz del empinado avance del euríbor. En el catálogo en negociación hay soluciones específicas para los llamados colectivos vulnerables, que reúnan un perfil socioeconómico muy tasado; otras alternativas para ciudadanos de rentas medias o bajas y la intención de facilitar a la generalidad de ciudadanos el cambio de un préstamo variable a otro fijo para que puedan blindar la cuota de amortización frente a subidas futuras de los tipos.

Esta última iniciativa aplicaría a todos los colectivos con la triple intención de ayudar a navegar la situación creada por la escarpada subida de tipos, alentando además la competencia entre entidades y la consolidación en el mercado de la hipoteca fija, explican fuentes al corriente de las conversaciones, sin despejar las teclas a tocar para favorecerlo al estar abierto a discusión.

Hay, sin embargo, un precedente en la crisis financiera cuando se promovió ya el traspaso a financiaciones con la mensualidad fija abaratando la franquicia en el cambio: se bajó a más de la mitad la comisión de cancelación anticipada si el repago era en los primeros años, convirtiéndola después en gratuita, y se limitaron los gastos asociados al contrato (notario, registrador, etc, que en reformas normativas posteriores acabaron imputándose a cargo de la entidad).

El cambio de un préstamo de tipo variable a fijo se puede realizar dentro de la entidad (novación) o migrarlo a otra entidad (subrogación) para luego transformarlo o novarlo. Los costes dependen del tipo de modificación, siendo más elevados de cambiar la entidad por su mayor complejidad contractual, sin menoscabo de que puedan resultar ventajoso si la oferta compensa.

La comisión por novación hipotecaria suele oscilar entre el 0% y 1% de la deuda pendiente de pagar y en subrogaciones depende de la oferta, interés y plazo del préstamo. En hipotecas variables firmadas desde que entró en vigor la última reforma hipotecaria, en 2019, se aplica hasta un 0,25% durante los primeros años del préstamo y el 0,15% tope hasta el quinto año, siendo gratuito después. A eso habría que añadir, según algunas ofertas, el pago de la tasación de la vivienda, cuyos importes oscilan frecuentemente entre 200 y 500 euros.

Junto a esta medida de alcance más general, el Gobierno y la banca trabajan en soluciones específicas para colectivos vulnerables y hogares con rentas medias y bajas. En el primer caso, se ha tomado de referencia el Código de Buenas Prácticas aprobado en la anterior crisis adaptándolo a la situación actual para hacerlo más útil y funcional.

Las entidades que asumen dicho Código (es de voluntaria adscripción) están obligadas a reestructurar la deuda del cliente (carencias en el pago del capital, extensión del plazo hasta 40 años para reducir la cuota o reducir el interés durante un periodo máximo de cinco años); y si esto no garantiza el repago analizarán quitas o, incluso, la dación.

Pero no opera para cualquier ciudadano. Para beneficiarse de esas soluciones, el Código original establece un ingreso máximo por hogar para considerarlo vulnerable y un agravamiento de la situación financiera específica.

En concreto, estipula que los ingresos del hogar no superen las tres veces el Iprem (24.318,84 euros hoy y 25.200 con su actualización a partir de enero), un parámetro que podría continuar igual, pero ahora se ampliarán las condiciones de esfuerzo para que la medida llegue a más familias. Es decir, si antes se requería que la carga financiera fuese igual o superior al 50% de los ingresos netos y que su cuota aumentase un 50%, ahora se pretende que pueda activarse el protocolo cuando empeore un 30% y la carga financiera consuma un 40% de las rentas del hogar.

A diferencia del 2012, hoy no hay una crisis económica con un paro desbordado y la morosidad sigue a la baja

Entre los puntos aún en discusión está el reformular o no el viejo Código. La banca defiende que los nuevos parámetros se introduzcan con una especie de adenda al Código original, sin cambiarlo, ya que la situación a la que se quiere dar solución es coyuntural y debería sortearse cuando el BCE doblegue la inflación, dejando así anclado a la Ley Hipotecaria el protocolo inicial para evitar dañar la cultura de pago.

Para hipotecados con rentas bajas o medias se instrumentaría una solución a medio camino con extensiones del plazo en los préstamos para aliviar el pago mensual o carencias, entre otras. Como con el Código, la pretensión es establecer un marco común de actuación, de voluntario seguimiento para las entidades, pero que les obliguen en su aplicación si deciden adscribirse, con el objetivo último de que se ofrezcan soluciones de alivio financiero similares para los mismos perfiles.

A diferencia del 2012, hoy no hay una crisis económica con un paro desbordado y la morosidad sigue a la baja, aunque se da por seguro que despegará por el freno económico inducido con la galopante inflación y la subida de tipos. La tensión la sufrirán, sobre todo, los nuevos hipotecados con préstamos a tipo variable ya que los contratados hace más de 6 o 7 años se firmaron a precios similares o superiores. Según estimaciones del sector, las tensiones las sufrirían alrededor del 25% de los hipotecados y más porque la subida del euríbor es vertiginosa, ya que el tipo final continúa siendo reducido al comparar con la serie histórica.

El dilema con las hipotecas fijas

Con la escalada del euríbor la firma de hipotecas a tipo fijo marcó un récord en julio en el 75,4% de las operaciones (en agosto, último mes con estadísticas publicadas, aún era el 69,4%) por el deseo de blindar las cuotas ante el encarecimiento de los préstamos y la incertidumbre sobre dónde pueden llegar los tipos. Pero no ha sido lo usual.

En España siempre triunfaron las hipotecas variables, llegando a copar el 95% de las transaccione, al ser más baratas en el momento de la contratación. El préstamo fijo es un producto sofisticado que obliga al banco a machearlo con determinados activos, encareciendo su coste, aunque da confort en momentos como los actuales al mantener invariables sus mensualidades.

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