Cómo comprar una vivienda con una deuda de hipoteca

Comprar un inmueble con una deuda hipotecaria tiene una serie de ventajas e inconvenientes que hace falta estudiar detenidamente

Comprar una vivienda con una deuda de hipoteca no sólo es posible sino que es bastante habitual. Y no sólo eso: en muchas ocasiones resulta hasta beneficioso para los compradores.

Vender una casa sin haber terminado de pagarla es, en muchas ocasiones, la única opción que tienen algunas personas que, o bien no pueden hacer frente al pago de la hipoteca, o bien están pensando en adquirir un inmueble que se adapta más a sus necesidades.

En cualquier caso, es importante tener en cuenta una serie de aspectos básicos que nos permitirán comprar una casa sobre la que existe una deuda hipotecaria con todas las garantías. Desde Fotocasa te contamos cómo hacerlo.

¿Qué tener en cuenta antes de comprar una vivienda con una deuda de hipoteca?

Vender una vivienda con cargas es posible, completamente legal y, como decimos, bastante común. Una de estas suele ser la carga hipotecaria, que recae sobre aquellos inmuebles sobre los que todavía existe un crédito hipotecario vigente.

Sin embargo, puede que sobre la casa recaigan otro tipo de cargas que el propietario no ha pagado, como las relativas a los impuestos o a los gastos de comunidad, o incluso a posibles embargos judiciales, entre otras.

Para saber si existen -tanto éstas como las hipotecarias- será necesario solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad; en ella aparecerán todas las cargas que recaen sobre el inmueble, así como la titularidad de éste, es decir, si su propietario es, en efecto, la persona que nos lo quiere vender.

Es muy importante, para evitar cualquier problema, que sobre la vivienda que queremos adquirir no haya más cargas que la hipoteca; de lo contrario, puede que éstas recaigan sobre nosotros y, en consecuencia, que seamos los encargados de sufragarlas, a pesar de no haberlas generado nosotros.

¿Qué opciones tenemos a la hora de comprar una vivienda con una deuda de hipoteca?

Si la vivienda que queremos comprar tiene una deuda hipotecaria lo más habitual es contratar una nueva hipoteca. De esta manera podremos elegir el banco que mejor se adapte a nosotros y a nuestras necesidades; que nos haga una buena oferta, en definitiva.

Para ello, el anterior propietario deberá cancelar su hipoteca abonando el dinero que le quede por devolver al banco, y nosotros pediremos una nueva que se adapte a nuestras necesidades y a nuestro perfil económico.

Es importante tener presente que a la hora de contratar una nueva hipoteca deberemos tener ahorrado el 20% del valor total de la vivienda que queremos adquirir, dado que los bancos suelen prestar, como máximo, el 80% de su precio. Y no sólo eso. También deberemos disponer de un 10% adicional, que es lo que cuestan, de media, los gastos de formalización.

Por ejemplo, si queremos comprar una vivienda de 250.000 euros deberíamos tener 75.000 euros ahorrados (50.000 para la entrada de la hipoteca y 25.000 para los gastos de formalización).

¿Qué otras opciones existen a la hora de comprar una vivienda, si asumimos la deuda de hipoteca ?

Subrogar la hipoteca
Pagar la vivienda al contado
Descontar la hipoteca del precio de compraventa

Subrogar la hipoteca

Mediante la subrogación hipotecaria, el anterior propietario traspasará su hipoteca actual al nuevo, siempre que la entidad bancaria no se oponga a ello; es decir, si ambos tienen un perfil económico similar. Dicho de otra manera: habría que hacer un cambio de titularidad.

El anterior propietario se ahorrará los gastos de cancelación y el nuevo la comisión de apertura. Sin embargo, probablemente deberá abonar los gastos de subrogación, que pueden llegar a suponer hasta el 2% del importe pendiente del préstamo. Es decir, si quedan por pagar 200.000 euros de hipoteca, puede que el comprador gaste hasta 4.000 euros en la subrogación.

Si el banco aceptara la subrogación, posteriormente podría solicitar una novación hipotecaria, para adaptar el préstamos a sus necesidades.

Pagar la vivienda al contado

Aunque pocas personas disponen del dinero suficiente para hacer frente al pago íntegro de un inmueble y a los gastos e impuestos de comprar una vivienda, es otra opción a tener en cuenta.

De hecho, si lo hacemos nos ahorraremos no sólo los intereses de la hipoteca, sino alrededor del 10% extra de gastos asociados.

Descontar la hipoteca del precio de compraventa

Otra opción que tienen los compradores es la de retener del precio la cantidad que se deba de la hipoteca y satisfacerla ellos mismos al banco; de esta manera podrán cancelar el préstamo.