Con motivo de la celebración del Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA), Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, ofreció una ponencia en el marco del SIMA Academy. Bajo el título ‘La mejor vivienda para invertir en 10 tips’, el experto fue desgranando los factores más importantes que debe tener en cuenta el comprador interesado en invertir. Teniendo en cuenta que la vivienda se ha convertido en un valor refugio para protegerse de la creciente inflación, el decálogo expuesto por el portavoz del portal inmobiliario resulta de gran ayuda para aquellos que estén pensando en destinar su ahorro al ladrillo.
1. Localización
Es fundamental escoger una zona con una alta densidad de población, con al menos más de 50.000 habitantes. «Si quiero una vivienda para alquilarla, tengo que mirar si hay una demanda activa o no para asegurar de que haya una rotación de inquilinos», estima Font. Asimismo, si el destino será la reventa, «hay que intentar buscar una zona donde haya una salida rápida».
2. Dotaciones e infraestructuras
«No es lo mismo comprar la vivienda en un lugar donde hay muy buena comunicación por carretera y transporte público a una que no», comenta Font. En este sentido, es importante visitar el barrio para comprobar de primera mano que la casa está bien comunicada, pues «esto le da valor a la vivienda». Igualmente, hay que interesarse por los planes urbanísticos del ayuntamiento en cuestión y «ver los planes a futuro, a 2 a 3 años vista».
3. Tipología
Hay que elegir entre obra nueva y segunda mano. La ventaja de la vivienda a estrenar es que no habrá que realizar reformas, es decir, «no tengo que hacer esfuerzos porque todo es nuevo», reitera Font. En cuanto a la usada, hay que valorar si lo que nos ahorramos comprando un piso de segunda mano frente a uno nuevo compensa, y por eso hay que prestar a atención al estado de conservación, ya que no es lo mismo una actualización mínima que una reforma integral.
4. Precio
Hay que investigar acerca de los precios de mercado consultando informes de portales y tasadoras, para tener argumentos con los negociar con el vendedor. Es vital que comparemos con otros inmuebles similares en la zona, con el mismo número de habitaciones, superficie o extras como ascensor o plaza de garaje. «Si invierto para poner en alquiler y la compra me sale muy cara, será más difícil de rentabilizar», revela Font, que también recomienda «comprar racionalmente no dejarnos llevar ante una ganga».
5. Financiación
Las entidades financieras no conceden hipotecas más allá del 80% del valor de tasación cuando se trata de vivienda habitual. Este porcentaje baja hasta el 50%-60% cuando se trata de una segunda vivienda con fines inversionistas, tal y como señala Font. Es por ello que habrá que contar con un ahorro previo bastante elevado. De hecho, Font indica que «si se quiere invertir en segunda residencia, es mejor no recurrir a ayuda externa». En cualquier caso, todo dependerá de la capacidad de endeudamiento que tengamos una vez considerados todos nuestros gastos fijos.
6. Rentabilidad
Para calcular la rentabilidad de la inversión, tenemos diversas fuentes a las que recurrir. Un indicativo interesante que podemos calcular nosotros mismos es el PER (price earnings ratio), que se obtiene dividiendo el precio de venta de una vivienda por el precio total del alquiler que ganaríamos en un año. El resultado es el número de años que tardaríamos en recuperar la inversión por medio del alquiler. Font relaciona riesgo y rentabilidad de forma inversamente proporcional: «Si voy a una zona muy demandada esa rentabilidad será menor porque el precio al que compro es alto. Sin embargo, el riesgo que tengo, es más pequeño».
7. Tipo de alquiler
«No es lo mismo alquiler a largo plazo que turístico o a estudiantes. Todas estas tipologías tienen pros y contras», admite Font. Habrá localizaciones que podrán beneficiarse de ambos. Por ejemplo, un piso en Madrid puede alquilarse a estudiantes y en verano, cuando esté vacío, dedicarse a alojar turistas. En la playa, lo habitual es que se alquile en temporada alta, aunque cada vez hay más gente que teletrabaja y decide mudarse a la costa. Un alquiler temporal por días o semanas implica dedicar más tiempo a la búsqueda de inquilinos, y aunque la renta es más cara, habrá momentos en los que estará vacío.
8. Mantenimiento
No podemos pasar por alto los gastos de mantenimiento de una casa en alquiler. «Siempre puede haber algún tipo de problema con instalaciones, impuestos, obras, renovar un electrodoméstico que se ha estropeado por el uso, etc.», expone el experto. Contratar un seguro de hogar es obligatorio, ya que pueden producirse imprevistos como rotura de tuberías, cristales, etc. También hay que sumar las cuotas de la comunidad.
9. Fiscalidad
Las ganancias que percibe un casero por su vivienda en alquiler deben declararse ante Hacienda como rendimientos del capital inmobiliario. Hay que informarse debidamente de las bonificaciones que pueden percibirse, puesto que «esos ingresos pueden deducirse hasta un 60%«. Además, hay gastos que desgravan como reparaciones en la vivienda, el seguro, los impuestos o ciertas comisiones hipotecarias, por eso «es importante antes de invertir conocer dicha fiscalidad».
10. Asesoramiento
Comprar una vivienda, ya sea como bien de uso o de inversión, no es una tarea fácil, ya que a lo largo del proceso podemos toparnos con obstáculos y sentirnos desprotegidos. «Recomendamos acudir a profesionales inmobiliarios, ya que son conocedores del mercado», asegura Font. No debemos olvidar que son personas específicamente formadas para asesorarnos y acompañarnos durante toda la compra. Podemos ponernos en sus manos para ahorrar tiempo y problemas, preguntarles nuestras dudas y sentirnos más seguros.
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