Estos conflictos pueden implicar a compradores, vendedores, inquilinos, propietarios, constructores e incluso agentes inmobiliarios.

La resolución efectiva y eficiente de estos conflictos es crucial para mantener la armonía y la continuidad en el mercado inmobiliario.

Una de las alternativas más útiles y prácticas para resolver disputas en este ámbito es el arbitraje.

En este artículo del Blog Oficial del Grupo BEST HOUSE (Best House – Best Credit – Best Services) exploraremos qué es el arbitraje, sus ventajas y cómo se aplica en el sector inmobiliario.

¿Qué es el Arbitraje?

– El arbitraje es un método de resolución de conflictos en el que las partes en disputa acuerdan someter sus diferencias a uno o varios árbitros imparciales, que toman una decisión final y vinculante.

– A diferencia de los litigios judiciales, el arbitraje es un proceso más rápido, flexible y confidencial.

– Las decisiones arbitrales son generalmente definitivas y tienen la misma fuerza legal que una sentencia judicial, pero sin la posibilidad de apelación.

Ventajas del Arbitraje en el Sector Inmobiliario

1.- Rapidez y Eficiencia:

– El arbitraje suele ser más rápido que los procedimientos judiciales tradicionales.

– Esto es especialmente beneficioso en el sector inmobiliario, donde el tiempo puede ser un factor crítico en la conclusión de transacciones y proyectos.

2.- Confidencialidad:

– A diferencia de los juicios públicos, el arbitraje se lleva a cabo de manera privada, lo que permite a las partes mantener la confidencialidad de la disputa y proteger su reputación y datos sensibles.

3.- Flexibilidad:

– Las partes tienen la libertad de elegir a los árbitros y establecer las reglas del procedimiento arbitral.

– Esto permite una mayor flexibilidad y adaptación a las necesidades específicas del conflicto inmobiliario.

4.- Especialización:

– Los árbitros suelen ser expertos en el campo en el que se presenta la disputa.

– En el caso del sector inmobiliario, pueden ser profesionales con amplio conocimiento en derecho inmobiliario, construcción, tasación y otros aspectos relevantes, lo que garantiza una resolución más informada y precisa.

5.- Reducción de Costos:

– Aunque el arbitraje puede implicar ciertos costos, a menudo resulta menos costoso que los litigios judiciales prolongados.

– La eficiencia del proceso y la reducción de la duración del mismo contribuyen a minimizar los gastos legales.

Aplicación del Arbitraje en el Sector Inmobiliario

El arbitraje puede aplicarse a una amplia variedad de conflictos en el sector inmobiliario, tales como:

Disputas entre Compradores y Vendedores:

– Problemas relacionados con contratos de compraventa, condiciones de la propiedad, cumplimiento de plazos y pagos.

Conflictos entre Inquilinos y Propietarios:

– Disputas sobre el alquiler, mantenimiento de la propiedad, daños y responsabilidades contractuales.

Disputas entre Constructores y Promotores:

– Problemas relacionados con la calidad de la construcción, cumplimiento de contratos, plazos de entrega y pagos.

Conflictos entre Agentes Inmobiliarios y Clientes:

– Disputas sobre comisiones, cumplimiento de acuerdos de representación y servicios prestados.

Pasos para Implementar el Arbitraje en el Sector Inmobiliario

1.- Cláusula Arbitral:

– Incluir una cláusula arbitral en los contratos inmobiliarios, estableciendo que cualquier disputa surgida será resuelta mediante arbitraje.

– Esta cláusula debe especificar el procedimiento, la sede del arbitraje y los árbitros seleccionados.

2.- Selección de Árbitros:

– Elegir árbitros con experiencia y conocimientos en el sector inmobiliario.

– Las partes pueden acordar un árbitro único o un panel de árbitros, dependiendo de la complejidad del conflicto.

3.- Desarrollo del Procedimiento:

– Establecer un calendario y reglas claras para el procedimiento arbitral.

– Esto incluye la presentación de pruebas, audiencias y la emisión de la decisión final.

4.- Decisión Final:

– Una vez concluidas las audiencias, los árbitros emiten una decisión final y vinculante.

– Las partes deben cumplir con esta decisión, ya que tiene la misma validez que una sentencia judicial.

Conclusión

El arbitraje se presenta como una alternativa eficaz y ventajosa para la resolución de conflictos en el sector inmobiliario.

Su rapidez, confidencialidad, flexibilidad y especialización lo convierten en una herramienta valiosa para mantener la armonía y la eficiencia en el mercado inmobiliario.

Incluir cláusulas arbitrales en los contratos y optar por esta vía en caso de disputas puede ahorrar tiempo, costos y preservar las relaciones comerciales.

En un sector tan dinámico como el inmobiliario, el arbitraje es una opción que merece ser considerada y valorada por todas las partes involucradas.

La economía inmobiliaria es la aplicación de técnicas económicas a los mercados inmobiliarios. Intenta describir, explicar y predecir patrones de precios, oferta y demanda. El campo estrechamente relacionado de la mercado de la vivienda tiene un alcance más limitado y se concentra en los mercados inmobiliarios de tipo residencial, mientras que la actividad sobre las tendencias inmobiliarias se centra en los cambios comerciales y estructurales que afectan a la industria de la propiedad en general. Ambas se basan en análisis de equilibrio parcial ( oferta y demanda ), economía urbana, economía espacial, investigación básica y extensa, encuestas y finanzas.

Resumen de los mercados inmobiliarios

Los principales participantes en los mercados inmobiliarios son:

• Usuarios : Estas personas son tanto propietarios como inquilinos. Compran casas o propiedades comerciales como inversión y también para vivir o para utilizar como negocio. Las empresas pueden o no requerir edificios para usar la tierra. La tierra se puede utilizar de otras maneras, como para la agricultura, la silvicultura o la minería.
• Propietarios : Estas personas son inversores. No siempre ocupan los bienes inmuebles que compran. Por lo general, alquilan o arriendan la propiedad a otras partes.
• Arrendatarios : Estas personas son consumidores.
• Promotores : Estas personas se dedican al desarrollo de terrenos para la edificación a la venta en el mercado.
• Renovadores : Estas personas suministran propiedades rehabilitadas al mercado.
• Facilitadores : este grupo incluye bancos, corredores de bienes raíces, abogados, reguladores gubernamentales y otros que facilitan la compra y venta de bienes raíces.

Los usuarios, propietarios e inquilinos forman la demanda del mercado, mientras que los propietarios, desarrolladores y renovadores forman el lado de la oferta. Para aplicar un análisis simple de la oferta y la demanda a los mercados inmobiliarios, es necesario realizar una serie de modificaciones en los supuestos y procedimientos microeconómicos estándar.

Las características a analizar para este tipo de mercado son :

• Durabilidad. Los bienes inmuebles son duraderos. Un edificio puede durar décadas o incluso siglos, y la tierra debajo de él es prácticamente indestructible. Como resultado, los mercados inmobiliarios se modelan como un modelo de existencias/flujos. La gran mayoría de la oferta de construcción consiste en el stock de edificios existentes, mientras que una pequeña proporción del mercado consiste en el flujo de nuevos desarrollos.
• El stock de oferta inmobiliaria en cualquier período está determinado por el stock existente en el período anterior, la tasa de deterioro del stock existente, la tasa de renovación del stock existente y el flujo de nuevos desarrollos en el período actual. El efecto de los ajustes del mercado inmobiliario tiende a ser mitigado por el stock relativamente grande de edificios existentes.
• Heterogeneidad. Cada unidad de bienes raíces es única en términos de su ubicación, el edificio y su financiación. Esto dificulta la fijación de precios, aumenta los costos de búsqueda, crea asimetría en la información y restringe en gran medida la posibilidad de sustitución. Para sortear este problema, los economistas, comenzando con Muth (1960), definen la oferta en términos de unidades de servicio; es decir, cualquier unidad física puede deconstruirse en los servicios que proporciona. Olsen (1969) describe estas unidades de servicios de vivienda como una construcción teórica no observable . El parque de viviendas se deprecia, haciéndolo cualitativamente diferente de los nuevos edificios. El proceso de equilibrio del mercado opera a través de múltiples niveles de calidad. Además, el mercado inmobiliario se suele dividir en segmentos residenciales, comerciales e industriales. También se puede dividir en subcategorías como recreativas, generadoras de ingresos, históricas o protegidas, y similares.
• Altos costos de transacción. Comprar y/o mudarse a una casa cuesta mucho más que la mayoría de los tipos de transacciones. Los costos incluyen costos de búsqueda, tarifas de bienes raíces, costos de mudanza, tarifas legales, impuestos de transferencia de tierras y tarifas de registro de escrituras. Los costes de transacción para el vendedor suelen oscilar entre el 1,5 % y el 6 % del precio de compra. En algunos países de Europa continental, los costes de transacción tanto para el comprador como para el vendedor pueden oscilar entre el 15 % y el 20 %.
• Largos retrasos. El proceso de ajuste del mercado está sujeto a demoras debido al tiempo que toma financiar, diseñar y construir nueva oferta y también debido a la tasa relativamente lenta de cambio de la demanda. Debido a estos retrasos, existe un gran potencial de desequilibrio a corto plazo. Los mecanismos de ajuste tienden a ser lentos en relación con los mercados más fluidos.
• Tanto un bien de inversión como un bien de consumo. Los bienes inmuebles se pueden comprar con la expectativa de obtener un rendimiento (un bien de inversión), con la intención de utilizarlos (un bien de consumo), o ambos. Estas funciones pueden estar separadas (concentrándose los participantes del mercado en una u otra función) o combinadas (en el caso de la persona que vive en una casa de su propiedad). Esta naturaleza dual del bien significa que no es raro que las personas inviertan demasiado en bienes raíces, es decir, invertir más dinero en un activo de lo que vale en el mercado abierto.
• Inmovilidad. Los bienes raíces son inmóviles en su ubicación (a excepción de las casas móviles, pero la tierra debajo de ellas sigue siendo inmóvil). Los consumidores llegan al bien en lugar de que el bien vaya al consumidor. La espacialidad fija combinada con la proximidad de unidades de vivienda a las áreas urbanas sugiere el potencial de externalidades inherentes a una ubicación determinada.

La industria de la vivienda se refiere al diseño, desarrollo, construcción y venta de viviendas. También se refiere al mercado de la vivienda, lo que significa la oferta y la demanda de casas, generalmente en un país o región en particular. El mercado de la vivienda incluye características como la oferta de vivienda, la demanda de vivienda, los precios de la vivienda, el sector alquilado y la intervención del gobierno en el mercado de la vivienda.

Demanda de viviendas

Los principales determinantes de la demanda de viviendas son demográficos . Pero otros factores, como el ingreso, el precio de la vivienda, el costo y la disponibilidad de crédito, las preferencias de los consumidores, las preferencias de los inversionistas, el precio de los sustitutos y el precio de los complementos, todos juegan un papel.

Las variables demográficas centrales son el tamaño de la población y el crecimiento de la población, cuantas más personas hay en la economía, mayor es la demanda de vivienda. Pero esto es una simplificación excesiva. Es necesario considerar el tamaño de la familia, la composición por edades de la familia, el número de primeros y segundos hijos, la migración neta ( inmigración menos emigración ), la formación de hogares no familiares, el número de hogares bifamiliares, las tasas de mortalidad, las tasas de divorcio . y matrimonios. En la economía de la vivienda, la unidad elemental de análisis no es el individuo, como lo es en los modelos estándar de equilibrio parcial. Más bien, son los hogares los que demandan los servicios de vivienda: típicamente un hogar por casa. El tamaño y la composición demográfica de los hogares es variable y no del todo exógeno.

Los ingresos también son un determinante importante. Las medidas empíricas de la elasticidad ingreso de la demanda en América del Norte oscilan entre 0,5 y 0,9 (De Leeuw 1971). Si se mide la elasticidad del ingreso permanente, los resultados son ligeramente superiores (Kain y Quigley 1975) porque el ingreso transitorio varía de un año a otro y entre individuos, por lo que el ingreso transitorio positivo tenderá a cancelar el ingreso transitorio negativo. Muchos economistas de vivienda usan ingresos permanentes en lugar de ingresos anuales debido al alto costo de comprar bienes raíces. Para muchas personas, los bienes raíces serán el artículo más costoso que comprarán.

El precio de la vivienda también es un factor importante. La elasticidad precio de la demanda de servicios de vivienda en América del Norte se estima en 0,7 negativo por Polinsky y Ellwood (1979), y en 0,9 negativo por Maisel, Burnham y Austin (1971).

La demanda de vivienda de un hogar individual se puede modelar con la teoría estándar de utilidad/elección. Una función de utilidad, como , se puede construir, en el que la utilidad del hogar es una función de varios bienes y servicios (  ). Esto estará sujeto a una restricción presupuestaria como , dónde  es el ingreso disponible del hogar y el  son los precios de los distintos bienes y servicios. La igualdad indica que el dinero gastado en todos los bienes y servicios debe ser igual a la renta disponible. Debido a que esto no es realista, el modelo debe ajustarse para permitir el endeudamiento y el ahorro. Se requiere una medida de riqueza, ingreso de por vida o ingreso permanente. El modelo también debe ajustarse para tener en cuenta la heterogeneidad de los bienes inmuebles. Esto se puede hacer deconstruyendo la función de utilidad. Si los servicios de vivienda (  ) se separan en sus componentes constituyentes (  ), la función de utilidad se puede reescribir como . Al variar el precio de los servicios de vivienda (  ) y resolviendo los puntos de utilidad óptima, se puede construir el programa de demanda de servicios de vivienda del hogar. La demanda del mercado se calcula sumando todas las demandas individuales de los hogares.

Oferta de vivienda

Los desarrolladores producen oferta de viviendas utilizando tierra, mano de obra y diversos insumos, como electricidad y materiales de construcción. La cantidad de nueva oferta está determinada por el costo de estos insumos, el precio de las viviendas existentes y la tecnología de producción.

Los requisitos de subdivisión pública pueden aumentar los costos de desarrollo. Sin embargo, estos costos de subdivisión y del código de construcción generalmente aumentan el valor de mercado de los edificios al menos en la cantidad de sus gastos de desembolso.

Una función de producción como  se puede construir en el que  es la cantidad de casas producidas,  es la cantidad de trabajo empleado,  es la cantidad de tierra utilizada, y  es la cantidad de otros materiales. Sin embargo, esta función de producción debe ajustarse para tener en cuenta la renovación y ampliación de los edificios existentes. Para ello, se construye una segunda función de producción que incluye determinantes como el stock de viviendas existentes y sus edades. Las dos funciones se suman, dando como resultado la función de producción total. Alternativamente, se puede hacer una regresión de un modelo de precios hedónicos.

La elasticidad precio a largo plazo de la oferta es bastante alta. George Fallis (1985) lo estima en 8,2 pero, a corto plazo, la oferta tiende a ser muy inelástica respecto al precio. La elasticidad oferta-precio depende de la elasticidad de sustitución y de las restricciones de oferta. Existe una importante sustituibilidad, tanto entre la tierra y los materiales como entre la mano de obra y los materiales. En ubicaciones de alto valor, los desarrolladores generalmente pueden construir edificios de concreto de varios pisos para reducir la cantidad de tierra costosa utilizada. Dado que los costos laborales han aumentado desde la década de 1950, se han empleado nuevos materiales y técnicas intensivas en capital para reducir la cantidad de mano de obra utilizada. Sin embargo, las restricciones de suministro pueden afectar significativamente la sustituibilidad. En particular, la falta de oferta de mano de obra cualificada (y los requisitos de los sindicatos ) puede limitar la sustitución de capital por mano de obra. La disponibilidad de tierras también puede limitar la sustituibilidad si se delimita el área de interés (es decir, cuanto más grande sea el área, más proveedores de tierra y más sustitución es posible). Los controles del uso de la tierra, como los estatutos de zonificación, también pueden reducir la posibilidad de sustitución de la tierra.

¿EN QUÉ CONSISTE EL IMPUESTO DE PLUSVALÍA?

Se trata de un impuesto que grava el incremento del valor de los terrenos urbanos que un contribuyente haya tenido en propiedad durante un período determinado. Se le conoce además como el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

La relevancia de este tributo está en la propia transmisión del bien inmueble, ya sea en la venta, herencia o donación del inmueble o terreno.

Para poder aplicar la plusvalía, cuya definición se encuentra en el texto de la Ley de Haciendas Locales, el valor del inmueble en cuestión ha tenido que aumentar desde que se adquirió hasta el momento en el que se va a trasmitir.

IMPUESTO DE PLUSVALÍA – MODIFICACIONES

Toda la polémica con este tributo viene derivada de tener que acreditar el incremento del valor del inmueble en cuestión.

De hecho se puso en duda la constitucionalidad de algunas de las disposiciones de la Ley de Haciendas Locales en una sentencia del Tribunal Constitucional de 2017.

Posteriormente hubo otra sentencia del TC que declaró nulo el método para calcular la cuantía de la plusvalía.

Con la nueva legislación hay dos formas de calcular el método de la plusvalía, pudiendo elegir el contribuyente la que mejor le convenga.

Los dos métodos de cálculo del impuesto son los siguientes:

– Multiplicación del valor catastral por unos coeficientes nuevos que reflejan la realidad inmobiliaria, y dichos coeficientes se ajustan acorde a los Presupuestos Generales del Estado.

– Cálculo de la ganancia en términos reales aplicando la diferencia entre el precio de venta y el valor de adquisición del inmueble. En éste caso si no se obtuviese ninguna ganancia, se quedaría exento del pago de este tributo.

Existe la posibilidad de que los ayuntamientos pueden corregir a la baja los valores catastrales del suelo hasta un 15% para la mejor adecuación a la realidad inmobiliaria en tiempo y lugar.

IMPUESTO DE PLUSVALÍA – VENTA DE INMUEBLES

Con los nuevos métodos para calcular la cuantía del tributo, la cantidad puede variar notablemente dependiendo del tiempo entre la adquisición y la transmisión del inmueble o el terreno.

Perjudica especialmente a los propietarios cuyo plazo entre la adquisición y la venta del inmueble sea inferior a un año. Con la nueva legislación se intenta evitar la especulación.

Por otro lado, beneficia a los propietarios que compraron inmuebles en la época del pinchazo de la burbuja inmobiliaria, teniendo que pagar un gravamen inferior, debido a que es un escenario inmobiliario no representativo de la realidad actual.

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