A poco más de un mes para llegar a 2023, parece que esta cifra se repetirá. Invertir en vivienda en España siempre ha sido un valor seguro, incluso en los periodos de más incertidumbre, como el que estamos viviendo.

Cuando nos empezábamos a recuperar de la crisis socioeconómica que dejó la pandemia, empezaba el conflicto bélico de Rusia y Ucrania y, con éste, la inflación y las subidas de los tipos de interés.

Sin embargo, como decimos, el mercado inmobiliario español ha sido en todo este tiempo uno de los principales motores de la economía española y, en consecuencia, un valor refugio. En este artículo analizamos por qué España es uno de los mejores países del mundo para invertir en vivienda.

Invertir en vivienda en España en 2023 seguirá siendo una apuesta segura

El año 2022 que estamos a punto de dejar será recordado como el año dorado inmobiliario en cuanto a transacciones inmobiliarias se refiere, después del 2007, según explica la directora de Estudios y Portavoz de Fotocasa, María Matos.

De hecho, el interés por cambiar de casa ha impulsado las más de 600.000 compraventas de viviendas con las que, seguramente, cerrará el 2022, añade Matos.

A pesar de la subida de los tipos de interés, del incremento del precio de la vivienda y, en general, de la incertidumbre económica que plana sobre Europa en los últimos meses, la compraventa de inmuebles en España se ha mantenido más fuerte que nunca. Y es que nuestro país es uno de los mejores del mundo donde invertir en vivienda.

Es lo que se desprende de una encuesta llevada a cabo por la consultora inmobiliaria Knight Frank, que determina que España es el principal destino europeo para la inversión inmobiliaria en 2022, junto con el Reino Unido y Alemania.

Por lo tanto, según la encuesta de Kinght Frank, España es uno de los tres países elegidos para adquirir una segunda vivienda; incluso los ciudadanos españoles afirman que elegirían su propio país para invertir en una segunda residencia.

¿Por qué? En primer lugar, por la poca oferta y la elevada demanda en todos los negocios inmobiliarios que hay en el mercado, tanto del alquiler tradicional, como el de temporada, así como de las residencias y las viviendas coliving. De hecho, los inversores internacionales están siendo los principales impulsores del coliving en España, junto con los jóvenes.

De hecho, un 81% de los particulares busca alquilar y solamente un 16% oferta pisos en alquiler, según el informe “Experiencia en alquiler en 2022” realizado por el portal inmobiliario Fotocasa. Esto implica que cualquier persona que adquiera inmuebles para ponerlos en alquiler sacará una buena y rápida rentabilidad por ellos, por la falta de oferta que existe.

En segundo lugar porque España sigue atrayendo turismo de todo el mundo y sigue siendo uno de los lugares más visitados a nivel internacional, por su clima, su gastronomía, sus playas y su gran oferta cultural y de ocio, entre muchos otros aspectos. Todo lo anterior garantiza una magnífica calidad de vida y una gran red de comunicaciones.

Junto a todo lo anterior, destaca que, por lo general, el esfuerzo que tiene que hacer un extranjero para invertir en nuestro país es inferior que el que haría por comprar un inmueble en su país, mientras que la rentabilidad es más elevada en España.

1 de cada 10 viviendas que se compraron en 2021 fueron adquiridas por extranjeros, según un informe de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC), el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de Barcelona y FIABCI España.

Como hemos podido comprobar, comprar para invertir en España es y seguirá siendo en 2023 una opción sencilla, segura y, como hemos visto, muy rentable.

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1. Localización

Es fundamental escoger una zona con una alta densidad de población, con al menos más de 50.000 habitantes. «Si quiero una vivienda para alquilarla, tengo que mirar si hay una demanda activa o no para asegurar de que haya una rotación de inquilinos», estima Font. Asimismo, si el destino será la reventa, «hay que intentar buscar una zona donde haya una salida rápida».

2. Dotaciones e infraestructuras

«No es lo mismo comprar la vivienda en un lugar donde hay muy buena comunicación por carretera y transporte público a una que no», comenta Font. En este sentido, es importante visitar el barrio para comprobar de primera mano que la casa está bien comunicada, pues «esto le da valor a la vivienda». Igualmente, hay que interesarse por los planes urbanísticos del ayuntamiento en cuestión y «ver los planes a futuro, a 2 a 3 años vista».

3. Tipología

Hay que elegir entre obra nueva y segunda mano. La ventaja de la vivienda a estrenar es que no habrá que realizar reformas, es decir, «no tengo que hacer esfuerzos porque todo es nuevo», reitera Font. En cuanto a la usada, hay que valorar si lo que nos ahorramos comprando un piso de segunda mano frente a uno nuevo compensa, y por eso hay que prestar a atención al estado de conservación, ya que no es lo mismo una actualización mínima que una reforma integral.

4. Precio

Hay que investigar acerca de los precios de mercado consultando informes de portales y tasadoras, para tener argumentos con los negociar con el vendedor. Es vital que comparemos con otros inmuebles similares en la zona, con el mismo número de habitaciones, superficie o extras como ascensor o plaza de garaje. «Si invierto para poner en alquiler y la compra me sale muy cara, será más difícil de rentabilizar», revela Font, que también recomienda «comprar racionalmente no dejarnos llevar ante una ganga».

5. Financiación

Las entidades financieras no conceden hipotecas más allá del 80% del valor de tasación cuando se trata de vivienda habitual. Este porcentaje baja hasta el 50%-60% cuando se trata de una segunda vivienda con fines inversionistas, tal y como señala Font. Es por ello que habrá que contar con un ahorro previo bastante elevado. De hecho, Font indica que «si se quiere invertir en segunda residencia, es mejor no recurrir a ayuda externa». En cualquier caso, todo dependerá de la capacidad de endeudamiento que tengamos una vez considerados todos nuestros gastos fijos.

6. Rentabilidad

Para calcular la rentabilidad de la inversión, tenemos diversas fuentes a las que recurrir. Un indicativo interesante que podemos calcular nosotros mismos es el PER (price earnings ratio), que se obtiene dividiendo el precio de venta de una vivienda por el precio total del alquiler que ganaríamos en un año. El resultado es el número de años que tardaríamos en recuperar la inversión por medio del alquiler. Font relaciona riesgo y rentabilidad de forma inversamente proporcional: «Si voy a una zona muy demandada esa rentabilidad será menor porque el precio al que compro es alto. Sin embargo, el riesgo que tengo, es más pequeño».

7. Tipo de alquiler

«No es lo mismo alquiler a largo plazo que turístico o a estudiantes. Todas estas tipologías tienen pros y contras», admite Font. Habrá localizaciones que podrán beneficiarse de ambos. Por ejemplo, un piso en Madrid puede alquilarse a estudiantes y en verano, cuando esté vacío, dedicarse a alojar turistas. En la playa, lo habitual es que se alquile en temporada alta, aunque cada vez hay más gente que teletrabaja y decide mudarse a la costa. Un alquiler temporal por días o semanas implica dedicar más tiempo a la búsqueda de inquilinos, y aunque la renta es más cara, habrá momentos en los que estará vacío.

8. Mantenimiento

No podemos pasar por alto los gastos de mantenimiento de una casa en alquiler. «Siempre puede haber algún tipo de problema con instalaciones, impuestos, obras, renovar un electrodoméstico que se ha estropeado por el uso, etc.», expone el experto. Contratar un seguro de hogar es obligatorio, ya que pueden producirse imprevistos como rotura de tuberías, cristales, etc. También hay que sumar las cuotas de la comunidad.

9. Fiscalidad

Las ganancias que percibe un casero por su vivienda en alquiler deben declararse ante Hacienda como rendimientos del capital inmobiliario. Hay que informarse debidamente de las bonificaciones que pueden percibirse, puesto que «esos ingresos pueden deducirse hasta un 60%«. Además, hay gastos que desgravan como reparaciones en la vivienda, el seguro, los impuestos o ciertas comisiones hipotecarias, por eso «es importante antes de invertir conocer dicha fiscalidad».

10. Asesoramiento

Comprar una vivienda, ya sea como bien de uso o de inversión, no es una tarea fácil, ya que a lo largo del proceso podemos toparnos con obstáculos y sentirnos desprotegidos. «Recomendamos acudir a profesionales inmobiliarios, ya que son conocedores del mercado», asegura Font. No debemos olvidar que son personas específicamente formadas para asesorarnos y acompañarnos durante toda la compra. Podemos ponernos en sus manos para ahorrar tiempo y problemas, preguntarles nuestras dudas y sentirnos más seguros.

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Si nos fijamos en los datos del estudio Rentabilidad en municipios costeros en verano de 2021, elaborado por Fotocasa, observamos que la rentabilidad media en España se situó en junio del pasado año en el 6,7%, siendo las ciudades costeras más rentables Gandía (Valencia), Algeciras (Cádiz), Roquetas de Mar (Almería) y Castro Urdiales (Cantabria).

Y es que la rentabilidad de las viviendas en la costa aumenta año tras año, haciendo que la inversión en viviendas en la playa sea un negocio atractivo para quienes buscan obtener rentabilidad al adquirir un inmueble en propiedad y ponerlo en el mercado del alquiler. Si es tu caso y buscas información sobre los pueblos costeros que podrían ofrecerte más rentabilidad al adquirir una propiedad, en este artículo te contamos cuáles son los 10 municipios de playa más rentables de España.

Además, también revelamos cuáles son los menores rentables, para que vayas con cuidado a la hora de elegir la zona en la que invertirás en vivienda. ¡Toma nota de cómo empezar a invertir en viviendas en la playa!

Top 10 municipios costeros más rentables para alquilar una vivienda

Teniendo en cuenta que la rentabilidad media de la vivienda alquilada fue del 6,7% en 2021, existen 4 municipios en los que se superó este porcentaje. Este es el listado de los 10 municipios de playa en los que es más rentable invertir:

1. Gandía (7,9%)
2. Algeciras (7,4%)
3. Roquetas de Mar (7,2%)
4. Castro Urdiales (7%)
5. Cartagena (6,7%)
6. Almería Capital (6,7%)
7. Puerto de la Cruz (6,3%)
8. Alicante (6%)
9. Elche (6%)
10. Gijón (5,9%)

«En estos momentos no existe otro producto financiero con una rentabilidad tan alta. Por ello, España se sitúa como uno de los mercados favoritos de los inversores. Tras el impacto de la pandemia estamos detectando una demanda muy activa interesada en comprar para alquilar, y por supuesto, el dato de rentabilidad es un gran aliciente, tanto para grandes inversores como para pequeños particulares que se introducen en el mercado», señala la directora de Estudios y Portavoz de Fotocasa.

Del listado de ciudades costeras para comprar vivienda para alquilar más rentables, destaca Gandía, ya que se ha situado como una de las más rentables de los últimos 10 años. Este municipio costero cuenta con unos antecedentes sólidos en rentabilidad, además de una gran evolución: en junio de 2022 su rentabilidad era del 4,4%, viéndose aumentada hasta el 7,9% en junio de 2020.

¿Cuáles son los municipios menos rentables?

Ahora toca revelar cuáles son los municipios costeros españoles que ofrecen una rentabilidad inferior a los inversores en vivienda en las zonas de playa de España. Estas son las localidades costeras con una rentabilidad inferior al 5%:

1. Donostia – San Sebastián (3,5%)
2. Fuengirola (4,1%)
3. Barcelona Capital (4,2%)
4. Estepona (4,2%)
5. Palma de Mallorca (4,3%)
6. Sitges (4,5%)
7. Marbella (4,7%)
8. Benalmádena (4,8%)
9. Benidorm (4,9%)

¿Cómo empezar a invertir en vivienda en zonas de playa?

Al plantearnos invertir en un inmueble en la playa, nos pueden surgir infinitas dudas. No obstante, aunque realmente se trate de una decisión importante, debes saber que puede ser una fuente de ingresos muy sólida. Además, ¿quién no sueña con tener un apartamento en la costa?

Ten en cuenta que tus ingresos dependerán directamente de la localización del inmueble y de la estacionalidad, siendo los meses de verano y Semana Santa las fechas en las que podrás sacarle más partido a tu inversión. Por esa razón, es altamente importante tener en cuenta algunos aspectos:

• La temperatura en la zona durante el año
• La accesibilidad en transporte público
• Las actividades disponibles en la zona
• Lo explotada turísticamente que esté la zona
• La presencia de aeropuertos cercanos
• La cercanía a lugares de interés

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Aires de cambio. Cerca del 40% de los consumidores españoles reconoce que se está planteando en la actualidad un cambio de vivienda, según una encuesta elaborada por Sigma2 para la promotora Culmia. Espacios más grandes, disponibilidad de terraza o jardín o, incluso, la posibilidad de disfrutar de una zona más tranquila son las prioridades actuales por parte de los potenciales compradores.

La encuesta se ha realizado a una muestra de 1.800 personas mayores de 26 años residentes en la Comunidad de Madrid, Cataluña, Andalucía, Valencia, Galicia y País Vasco.

Tras el confinamiento, el espacio es ahora más valorado que nunca. El 54% de los potenciales compradores buscan una media de tres habitaciones; el 24,1% prefiere dos habitaciones, y un 17% se inclina por cuatro habitaciones o más.

En su mayoría, las personas que están buscando vivienda en España cuentan ya con una residencia propia.

Casi la mitad, el 47,7%, vive en propiedad y sólo un 14% se encuentra buscando mientras reside en la vivienda familiar. Destaca en este apartado que el 24,5% de personas que vive actualmente en régimen de alquiler y buscan un activo en propiedad.

El 24,5% de personas que vive actualmente de alquiler busca un activo en propiedad

La vivienda nueva continúa siendo el principal dinamizador del mercado inmobiliario en España.

Un 43% de los españoles reconocen que se encuentran en pleno proceso de búsqueda de una vivienda nueva en propiedad, frente al 33% que prefiere la de segunda mano. Con un 14%, el régimen de alquiler continúa siendo el menos demandado entre los que buscan una vivienda en nuestro país, repartiéndose a partes iguales las personas que buscan alquiler nuevo (7%) y de segunda mano (7%).

Con relación al perfil tipo de vivienda que desean los españoles, el piso se mantiene a la cabeza, si bien la casa ha ganado terreno tras la pandemia. El 49% de las personas que se encuentra en proceso activo de búsqueda optan por un piso en un edificio, seguido de cerca por los que prefieren una casa (40%).  En línea con esta tendencia hacia los espacios abiertos, el 24,9% asegura que optará por un piso con urbanización, el 22% se inclina por los áticos y sólo un 16,9% prefiere el apartamento.

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